Overblik: Projektkøb kræver, at du læser mere end den flotte brochure
Ved et projektkøb køber du en bolig, som ikke er færdig endnu. Du skal derfor træffe en stor beslutning ud fra tegninger, beskrivelser og løfter om, hvordan det bliver. Det kan være en rigtig god løsning, men det kræver, at du er mere grundig, end når du køber en eksisterende bolig.
Der er især fem ting, du skal have styr på, før du skriver under: hvem du køber af, tidsplanen, økonomien, kontrakten og håndteringen af fejl og mangler. Resten af guiden folder de fem områder ud trin for trin, så du kan gå struktureret til værks.
Hvad er projektkøb, projektbolig og projektsalg?
Ved et projektkøb køber du en bolig, der endnu ikke står færdig. Det kan være en projektlejlighed i et nyt byggeri, et rækkehus i et nyt kvarter eller et nybygget parcelhus på en udstykning. Fællesnævneren er, at du typisk kun har tegninger, visualiseringer og tekniske beskrivelser at forholde dig til.
Begreberne projektkøb, projektbolig og projektsalg bruges ofte lidt i flæng. I praksis betyder de det samme for dig som køber: du forpligter dig til at købe noget, der først bliver bygget færdigt senere, typisk af en professionel bygherre eller entreprenør.
Det adskiller sig fra et almindeligt boligkøb, hvor du kan se, føle og måle alt, før du beslutter dig. Du kan ikke få en klassisk tilstandsrapport på noget, der ikke findes endnu, og mange detaljer kan nå at ændre sig undervejs. Netop derfor er kontrakt, bilag og oplysninger om projektet afgørende ved projektsalg.
Hvilke risici skal du kende, før du skriver under?
Et projektkøb kan være både trygt og fornuftigt, hvis du gør dit forarbejde. Men du løber nogle andre typer risiko end ved køb af en eksisterende bolig. Det er vigtigt at kende dem, så du ikke bliver overrasket halvandet år inde i forløbet.
Tidsplanrisiko: Byggeprojekter bliver ofte forsinkede. Der kan opstå problemer med materialer, myndighedsgodkendelser, underentreprenører eller vejret. Det betyder, at den indflytningsdato, du får præsenteret i starten, sjældent er 100 procent sikker. Du skal vide, hvor meget sælger må rykke overtagelsen, og hvor kort varsel du kan få.
Økonomisk risiko: Mellem underskrift og indflytning kan renter, kurser og dine egne økonomiske forhold ændre sig. Forbrugerrådet Tænk peger på, at banker sjældent kan kurssikre realkreditlånet i mere end omkring et halvt år. Hvis renten stiger, eller din indkomst ændrer sig, kan boligen blive dyrere i månedlig ydelse end forventet. Samtidig koster bankgaranti og udbetaling penge fra dag ét.
Kontraktrisiko: Der findes ikke én standardkontrakt for projektkøb. Hver sælger formulerer sine egne vilkår, og de er ikke nødvendigvis skrevet til fordel for dig. Det, der ikke står tydeligt i kontrakt og bilag, kan det være svært at kræve bagefter. Du skal derfor være meget omhyggelig med at få beskrevet alt det væsentlige skriftligt.
Byggeteknisk risiko: Nyt byggeri får også fejl. Nogle er kosmetiske, andre kan være alvorlige og dyre at udbedre. Du køber i praksis en byggeproces, og kvaliteten afhænger af bygherre, entreprenør, underentreprenører og tilsyn. Det kan være svært selv at vurdere, så det er ofte en god idé at få en byggesagkyndig ind over ved afleveringen.
Markedsrisiko: Fra du skriver under til du får nøglerne, kan boligmarkedet ændre sig. Priserne kan falde i området, så boligen er mindre værd end din købspris, den dag du overtager. Det kan gøre det sværere at omlægge lån eller sælge igen på kort sigt. Det er ikke noget, du kan styre, men du skal være bevidst om det.
Samlet betyder det, at et projektkøb kræver mere grundigt forarbejde (due diligence) end et almindeligt boligkøb. Du kan med fordel bruge generelle ressourcer om forberedelse før boligkøb som supplement, men her handler vi primært om selve projektrisikoen.
Tidsplanen i et projektkøb: fra reservation til 1-års gennemgang
Et projektkøb strækker sig ofte over 1 til 3 år fra første kontakt til 1-års gennemgang. Det hjælper at kende de typiske trin, så du ved, hvornår du skal være ekstra opmærksom.
1. Reservation
Ofte starter forløbet med, at du reserverer en bestemt bolig i projektet mod et mindre gebyr. Reservationen er typisk tidsbegrænset, og vilkårene varierer. Nogle reservationer er stort set uden forpligtelse, andre er ret bindende. Læs altid betingelserne grundigt, før du betaler noget.
2. Købsaftale med advokatforbehold
Næste skridt er en egentlig købsaftale. Her bør du altid få indsat et advokatforbehold, så din egen rådgiver kan gennemgå kontrakt og bilag, inden handlen bliver endelig. Det er især vigtigt ved projektsalg, hvor mange detaljer ligger i bilagene, og hvor formuleringer om tidsplan og mangler kan få stor betydning senere.
3. Byggeriet går i gang
Når aftalen er endelig, bygges projektet efter en plan, du får udleveret. Undervejs kan der komme ændringer i materialer, løsninger eller tidsplan. Nogle ændringer er mindre og tilladt efter aftalen, andre kræver din accept. Hold øje med varsler og ændringsmeddelelser, og gem al skriftlig kommunikation.
4. Varsling af overtagelse
Indflytningsdatoen kan i mange aftaler rykkes, ofte med få ugers varsel. Researchen peger på, at overtagelsesdatoen i nogle tilfælde kan justeres helt frem til 3 måneder før, afhængigt af aftalen. Tjek derfor præcis, hvor kort et varsel sælger kan nøjes med, så du ikke står med et opsagt lejemål eller solgt bolig uden at kunne flytte ind.
5. Afleveringsforretning
Ved afleveringen gennemgår du boligen sammen med sælger eller entreprenøren. Her laves en afleveringsrapport, hvor fejl og mangler bliver noteret. Det er her, en byggesagkyndig kan være en stor hjælp, fordi du har brug for at få alle relevante forhold registreret skriftligt. Efter afleveringen er det sværere at påstå, at en fejl var til stede fra start.
6. 1-års gennemgang
Efter cirka et år er der normalt en gennemgang igen. Mange fejl viser sig først efter en vintersæson, når huset har sat sig, og installationer har været i brug. Her kan du reklamere over forhold, der ikke var synlige eller aktuelle ved afleveringen. Tjek kontrakten for, hvordan 1-års gennemgangen er beskrevet, og om der er særlige frister for reklamation.
En klar tidsplan med beskrevne frister og rettigheder gør det meget nemmere at planlægge økonomi, flytning og midlertidig bolig. Brug evt. generelle råd om planlægning og projektstyring som inspiration til at holde styr på milepæle og dokumenter.
Hvad skal du tjekke i købsaftalen og bilagene?
Købsaftalen med tilhørende bilag er hjertet i et projektkøb. Her står, hvad du præcist har krav på, og hvad der gælder, hvis noget går galt. Der findes ikke standardkontrakter for projektboliger, så du kan ikke gå ud fra, at noget “plejer” at være sådan. Det skal stå der.
Advokatforbehold
Sørg for at få indsat et klart advokatforbehold, så din egen rådgiver kan godkende handlen, inden den er bindende. Forbeholdet skal være formuleret sådan, at du kan komme ud af handlen uden omkostninger, hvis din advokat fraråder den.
Tidsplan og indflytningsdato
Tjek, hvordan tidsplanen er beskrevet:
- Er der en forventet overtagelsesdato eller kun et tidsinterval?
- Hvor meget og hvor ofte må sælger udskyde overtagelsen?
- Hvilket varsel får du før den endelige dato?
- Hvad sker der, hvis byggeriet bliver væsentligt forsinket?
Hvis der ikke står noget om dine rettigheder ved forsinkelse, er du dårligt stillet. Spørg specifikt ind til, om du kan kræve erstatning eller i yderste fald hæve købet, hvis forsinkelsen bliver grov.
Fejl og mangler: tidsramme og tilbageholdelse
Det bør fremgå, hvordan fejl og mangler skal håndteres:
- Hvor længe efter afleveringen kan du reklamere over mangler?
- Er der en tidsramme for, hvornår mangler skal være udbedret?
- Har du ret til at tilbageholde en del af købesummen, indtil væsentlige mangler er udbedret, og i givet fald hvor meget?
- Hvad regnes som en “mangel” og hvad er almindelig tolereret afvigelse?
Mange konflikter handler om, at parterne er uenige om, hvad en reel mangel er, og hvor hurtigt den skal udbedres. Jo mere klart det er skrevet, jo mindre plads er der til diskussion.
Areal, materialer og specifikationer
Arealangivelser, loftshøjde, altan- og terrassearealer, depotrum og fællesarealer skal være tydeligt beskrevet. Tjek også, om der er angivet tolerancer for afvigelser. For materialer bør der stå, hvilke kvalitetsniveauer der leveres (fx gulve, køkken, hårde hvidevarer, vinduer). Vær opmærksom på formuleringer som “eller tilsvarende” og “forbehold for leverandørskift” – de giver sælger ret til at ændre uden at spørge dig, så længe niveauet formelt er det samme.
Pris, reguleringer og ekstraarbejder
Kontrollér, om købesummen er fast, eller om der kan ske prisregulering, fx pga. ændrede moms- eller afgiftssatser. Tjek også, hvordan ønsker om ændringer og tilvalg håndteres:
- Hvornår er frist for at bestille ændringer?
- Hvordan prissættes de, og hvornår skal de betales?
- Hvordan dokumenteres aftalte ændringer skriftligt?
Hvem sælger, og hvem bygger?
Købsaftalen skal klart angive, hvem du køber af, og hvem der står for selve byggeriet. Det kan være to forskellige selskaber. Det har betydning for, hvem du skal henvende dig til ved forsinkelse og mangler, og hvem der hæfter, hvis noget går galt.
Derudover bør du være opmærksom på generelle vilkår om garantier, ansvar, forsikringer og reklamationsret. Hvis noget er uklart, er det som udgangspunkt en god idé at få det præciseret skriftligt, før du skriver under. Har du brug for bredere overblik over juridiske vinkler, kan du hente inspiration i kategorien regler, lovgivning og forsikring, men husk, at projektkøb altid kræver individuel vurdering.
Dokumenter og oplysninger, du bør gennemgå før køb
Hvis du vil stå stærkt i et projektkøb, skal du ikke kun læse selve købsaftalen. De vigtigste detaljer gemmer sig ofte i bilag, tekniske beskrivelser og kommunale dokumenter. Her er de centrale dokumenttyper, du bør have på bordet, inden du siger ja.
Købsaftale og alle bilag
Læs hele købsaftalen sammen med alle bilag. Bilag kan fx være generelle betingelser, betalingsplan, materialelister, garantibetingelser og vedtægter for ejerforening eller grundejerforening. Husk, at mange vilkår bevidst er lagt i bilagene, fordi de er lange og tekniske. De gælder lige så meget som selve aftalen.
Plantegninger og visualiseringer
Gennemgå plantegninger med angivelse af mål, arealer og funktioner. Tjek:
- Rumstørrelser og indretning i forhold til dine behov
- Vinduesplaceringer og lysindfald
- Placering af installationer (fx køkken, afløb, teknikskab)
- Altaner, terrasser og udearealer
3D-visualiseringer og brochurer er gode til at give en fornemmelse, men det er plantegninger og tekniske beskrivelser, der juridisk vægter højest.
Teknisk beskrivelse
Her står, hvilke materialer, konstruktioner og installationer der leveres. Det er alt fra tagtype til gulvopbygning, isolering, ventilation og varmesystem. Beskrivelsen har stor betydning for kvalitet, komfort, energiforbrug og senere vedligehold. Du kan evt. bruge Bolighelts artikler om materialevalg og kvalitet som baggrundsviden, når du vurderer, om niveauet virker fornuftigt.
Lokalplan og kommuneplan
Lokalplanen fortæller, hvad der må bygges på grunden og i området. Den er vigtig for at forstå både dit projekt og fremtidig udvikling omkring det. Mere om det i næste afsnit.
Oplysninger om bygherre og entreprenør
Bed om oplysninger om de virksomheder, der står bag projekt og byggeri: CVR-numre, selskabsform, tidligere projekter, garantier og forsikringsforhold. Notér navnene, så du kan tjekke dem nærmere.
Forsikringer og garantier
Tjek, hvilke forsikringer og garantier der gælder: fx byggeskadeforsikring (hvis relevant), entreprenør- eller bygherregaranti og eventuel garantiperiode på konstruktioner og installationer. Ifølge materiale fra bl.a. banker og rådgivere ser man ofte, at sælger forsøger at begrænse sit ansvar til 5 år, mens en byggeskadeforsikring i nogle tilfælde kan dække i op til 10 år. Vilkår og dækning varierer, så læs altid det konkrete grundlag.
Som supplement til disse dokumenter kan du hente god generel viden om rapporter og dokumentation ved bolighandel, selv om der ved nybyg ikke foreligger klassiske tilstandsrapporter på selve boligen.
Sådan tjekker du bygherre, entreprenør og projektets robusthed
Når du køber en projektbolig, køber du ikke kun murstenene. Du køber også et løfte om, at en bestemt virksomhed kan styre og gennemføre et komplekst byggeprojekt. Derfor er det vigtigt at undersøge, hvem du handler med.
Hvem er den juridiske sælger?
Start med at identificere, hvem der reelt sælger boligen. Det kan være et projektselskab, et udviklingsselskab eller entreprenøren selv. Et projektselskab kan fx være et nystiftet anpartsselskab oprettet til netop dette byggeri. Undersøg selskabet i offentlige registre: økonomi, ejerforhold og eventuelle advarsler.
Hvem bygger – og hvad har de bygget før?
Spørg ind til, hvem der er total- eller hovedentreprenør, og hvilke tidligere projekter de har gennemført. Du kan fx:
- Google firmanavne sammen med ord som “klage”, “tvist” eller “mangler”
- Tjekke omtale i medier og debatfora med sund skepsis
- Besøge tidligere projekter fysisk, hvis det er muligt, og tale med beboere
Det perfekte projekt findes ikke, men gennemgående utilfredse kunder og mange sager kan være et advarselstegn.
Selskabsform og økonomisk robusthed
Mange projekter lægges i særskilte selskaber for at begrænse risiko. Det er helt almindeligt, men det betyder også, at hvis selskabet går konkurs, står du svagere. Tjek derfor, om der er en stærkere koncern bag, og hvilke garantier der stilles. Spørg fx:
- Hvilke garantier er stillet over for dig som køber?
- Er der bank- eller forsikringsgaranti, hvis entreprenøren ikke fuldfører byggeriet?
- Hvem hæfter, hvis projektselskabet går ned?
Projektets realisme
Vurder også, om tidsplan, prisniveau og salgsgrad virker realistisk. Projekter, der kun er solgt i meget lille omfang efter lang tid, eller som lover ekstreme byggetider og priser, kan være mere sårbare. Spørg til, hvad der skal være opfyldt, før byggestarten er endelig (fx salg af en vis andel boliger).
Hvis du vil forstå mere om, hvordan ansvar og skader håndteres generelt i byggeri, kan du kigge i kategorien sikkerhed, ansvar og skader. Det ændrer ikke ved, at du ved et konkret projektkøb altid bør læne dig op ad individuel juridisk rådgivning.
Lokalplan, område og fremtidige byggeprojekter
En projektbolig købes ofte i et område under udvikling. Det er en del af charmen, men det betyder også, at meget kan nå at ændre sig omkring dig, efter du har skrevet under. Derfor er lokalplan og øvrige kommunale planer mindst lige så vigtige som selve plantegningen.
Lokalplanen
Lokalplanen er kommunens detaljerede regler for området. Her kan du bl.a. se:
- Hvor højt og tæt der må bygges tæt på din bolig
- Hvor der kan komme nye bygninger, veje, stier og parkeringspladser
- Hvordan støjskærme, grønne områder og fællesarealer er tænkt
Det har stor betydning for udsigt, lysindfald, privatliv og støj. Det, der i brochuren ligner fri udsigt til grønne marker, kan i lokalplanen være reserveret til næste etape med fire etagers byggeri.
Andre planer og naboprojekter
Ud over lokalplanen kan du tjekke kommuneplan, lokalavis og kommunens hjemmeside for andre planlagte projekter i området, fx nye veje, erhvervsbyggeri eller større anlæg. Det giver et bedre billede af, hvordan kvarteret kan udvikle sig over de næste 5-10 år.
Vil du dykke mere ned i, hvordan du læser lokalplaner og andre byggebegrænsninger, kan du bruge Bolighelts gennemgang af byggetilladelser og lokalplaner som opslagsværk.
Finansiering, udbetaling og omkostninger ved projektkøb
Ved projektkøb binder du dig ofte økonomisk, længe før du får nøglerne. Det kræver lidt ekstra omtanke omkring finansiering og likviditet, da du både skal kunne klare udbetalingen, bankgaranti og usikkerhed om fremtidige renter.
Udbetaling
Ved projektsalg af ejerbolig nævner bl.a. Bolius, at du typisk skal regne med mindst 5 procent i udbetaling af købesummen. Det beløb skal du have på plads tidligt i forløbet. Udbetalingen bliver typisk deponeret eller sikret, inden byggeriet er færdigt.
Bankgaranti
Ofte vil sælger kræve, at du stiller bankgaranti for en del af eller hele købesummen, indtil byggeriet er færdigt, og handlen endeligt gennemføres. En bankgaranti er ikke gratis. Ifølge eksempler fra bl.a. Bolius kan en garanti på 1 mio. kr. i 1 år koste fra cirka 3.000 til 30.000 kr., afhængigt af bankens satser og din økonomi. Der findes ikke faste standardpriser, så du skal have konkrete tilbud fra din bank og eventuelt forhandle.
Renter, kurser og tidshorisont
Fra du skriver under købsaftalen, til du kan optage endeligt realkreditlån, kan der gå lang tid. Forbrugerrådet Tænk peger på, at banker sjældent kan kurssikre et lån i mere end omkring et halvt år ad gangen. Det betyder, at du løber en reel risiko for, at:
- renten stiger, så din månedlige ydelse bliver højere end forudsat
- lånet bliver dyrere i kroner og ører pga. kursudsving
Det kan gå begge veje, men det er ikke noget, du skal satse blindt på. Overvej, hvad der sker i din økonomi, hvis renten stiger 1-2 procentpoint i byggeperioden, og læg luft i budgettet. Du kan hente mere generel viden i kategorien finansiering og økonomi ved køb, men husk at dit projektkøb har sine egne, konkrete vilkår.
Andre omkostninger
Ud over udbetaling og bankgaranti skal du regne med:
- Udgift til advokat eller anden juridisk rådgivning
- Eventuel byggesagkyndig ved afleveringsforretning og 1-års gennemgang
- Flytteomkostninger og evt. dobbelt husleje, hvis tidsplanen skrider
- Gebyrer til realkredit, tinglysning mv. (som ved almindeligt boligkøb)
Det er en god idé at samle alle disse poster i et separat projektbudget, så du ikke kun kigger på selve købesummen. Her kan du eventuelt supplere med generelle råd om driftsudgifter og budget, så du også får øje på de løbende omkostninger, når huset står færdigt.
Fejl og mangler ved overtagelsen
Når du endelig står i din nye bolig, er det fristende bare at være glad og flytte møblerne ind. Men afleveringsdagen er en af de vigtigste datoer i hele projektet. Det er her, du formelt overtager, og her fejl og mangler skal registreres skriftligt.
Afleveringsforretning med protokol
Ved afleveringsforretningen gennemgår du boligen sammen med sælger eller entreprenør. I laver en afleveringsprotokol, hvor alle synlige fejl og mangler noteres. Det kan fx være ridser, skæve døre, fuger, der mangler, gulve med skader, eller installationer, der ikke virker. Alt, hvad I er enige om, skrives ind med en beskrivelse og gerne fotos.
Byggesagkyndig ved din side
Mange mangler er svære at spotte for en almindelig køber. En byggesagkyndig ved afleveringen koster naturligvis noget, men kan ofte tjene sig selv hjem ved at få registreret flere og vigtigere forhold. Særligt på kritiske bygningsdele som tag, facade, vinduer og vådrum kan det være svært selv at vurdere kvaliteten. Du kan med fordel sætte dig ind i almindelige problemtyper via artikler om fx tag, facade og klimaskærm og levetid, skader og reparationer.
Hvad er en juridisk mangel?
Der kan opstå uenighed om, hvad der er en egentlig mangel, og hvad der er inden for aftalt kvalitet og tolerancer. Små farveforskelle, minimale niveauforskelle i gulve og lignende kan være inden for det accepterede. Det er derfor vigtigt, at kontrakten siger noget om kvalitetsniveau og tolerancer, så der er mindre at diskutere.
Tilbageholdelse og frister
Et centralt spørgsmål er, om du må tilbageholde en del af købesummen, hvis der er væsentlige mangler på overtagelsesdagen. Det skal helst være beskrevet i kontrakten. Hvis der er aftalt ret til tilbageholdelse, bør det også fremgå, hvordan og hvornår beløbet frigives, når manglerne er udbedret. Tjek også, hvor lang frist sælger har til at rette manglerne, og hvordan uenigheder om mangler skal håndteres.
Efter overtagelsen skal du løbende holde øje med, om der dukker nye forhold op, som kan være mangler. Reklamer skriftligt og inden for de frister, der står i kontrakten. Særligt ved tekniske installationer er det vigtigt at reagere hurtigt, hvis noget ikke fungerer.
Hvad gør du, hvis der opstår en tvist?
Selv med det bedste forarbejde kan der opstå uenighed mellem dig og sælger eller entreprenør. Det kan handle om forsinkelser, mangler eller ansvar for bestemte problemer. Det er derfor værd at vide lidt om dine muligheder, hvis I ikke kan blive enige.
Ankenævn har beløbsgrænser
Der findes flere ankenævn på byggeområdet, men de har beløbsgrænser. Ifølge Forbrugerrådet Tænk kan hverken Byggeriets Ankenævn eller Håndværkets Ankenævn hjælpe, hvis entreprisesummen overstiger 1.000.000 kr. Mange projektkøb ligger over den grænse. I de sager er der altså ikke en nem, billig ankenævnsvej.
Retssag og retshjælpsforsikring
Hvis I ikke kan løse konflikten gennem dialog, mægling eller eventuel advokatforhandling, kan næste skridt være domstolene. Det er både tidskrævende og dyrt. Tjek derfor, om din husforsikring eller indboforsikring indeholder retshjælpsforsikring, og hvilke betingelser der gælder. Retshjælpsforsikring kan dække en del af omkostningerne til advokat og retssag i visse typer sager.
I praksis vil de fleste forsøge at finde en forhandlet løsning, fordi retssager er tunge for alle parter. Har du styr på kontrakten, bilagene og din skriftlige dokumentation undervejs, står du langt stærkere, hvis det skulle ende dér.
Sådan griber du dit projektkøb an i praksis
Hvis du sidder med et konkret projekt i kikkerten, kan du bruge en enkel rækkefølge:
- Start med at danne dig et overblik over projektet, området og lokalplanen.
- Tjek bygherre og entreprenører grundigt, inkl. selskabsform og tidligere projekter.
- Få fremsendt købsaftale med alle bilag, tekniske beskrivelser og plantegninger.
- Gennemgå det hele med egen rådgiver og få indsat advokatforbehold.
- Tjek din finansiering, udbetaling, bankgaranti og økonomisk robusthed ved rentestigning.
- Planlæg fra start, hvordan du vil håndtere afleveringsforretning og 1-års gennemgang.
Vil du have flere praktiske redskaber og tjeklister til dit forarbejde, kan du med fordel kigge forbi Bolighelts samling af guides og tjeklister og mere generelt indhold om boligkøb og -salg. Så har du både de generelle og de projektspecifikke briller på, når du skal beslutte, om det konkrete projektkøb er rigtigt for dig.
About the Author
