Tinglysningsafgift beregner (2026): sådan regner du afgiften på skøde og lån

Overblik: sådan fungerer tinglysningsafgift i 2026

Når du køber bolig eller optager lån med pant i din bolig, skal der betales tinglysningsafgift til staten. Afgiften betales i forbindelse med, at skødet og dine lån bliver tinglyst i tingbogen.

I 2026 er hovedreglerne:

• Skøde ved almindelig handel: 1.850 kr. i fast afgift + 0,6 % af købesummen (variabel afgift rundes op til nærmeste 100 kr.)
• Pant/lån i fast ejendom: 1.825 kr. i fast afgift + 1,25 % af hovedstolen (lånebeløbet) ved dokumenter anmeldt fra 1. januar 2026

Det lyder enkelt, men der er undtagelser, særlige regler ved familieoverdragelse, skilsmisse og låneomlægning, og forskel på satser før og efter 2026. Her får du en praktisk gennemgang og konkrete eksempler, så du selv kan regne afgiften ud og undgå de typiske fejl.

Hvad er tinglysningsafgift?

Tinglysningsafgift er en afgift til staten for at få registreret (tinglyst) rettigheder over fast ejendom. Det vigtigste for dig som boligejer er typisk:

• Skøde: hvem der ejer ejendommen
• Pant/lån: sikkerhed for realkredit- og banklån i ejendommen (pantebrev)

Skøde og pant er to forskellige dokumenter med hver deres afgiftsregler. Mange blander dem sammen, men afgiften beregnes på forskellig måde, og satserne er ikke de samme.

Hvis du vil se tinglysningsafgiften i sammenhæng med de øvrige omkostninger ved boligkøb, kan du med fordel supplere med kategorien om boligøkonomi og budget eller vores guides til boligkøb.

Sådan beregner du tinglysningsafgift på skøde

Ved et almindeligt boligkøb mellem to uafhængige parter (handel til markedspris) er hovedreglen for skødet:

• Fast afgift: 1.850 kr.
• Variabel afgift: 0,6 % af købesummen
• Afrunding: den variable del rundes op til nærmeste 100 kr.

Den samlede tinglysningsafgift på skødet bliver derfor:

Afgift på skøde = 1.850 kr. + (0,6 % af købesum, rundet op til nærmeste 100 kr.)

Eksempel: skøde ved køb af hus til 2.500.000 kr.

Du køber et hus for 2.500.000 kr. mellem to uafhængige parter.

1. Beregn 0,6 % af købesummen: 0,006 × 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
2. Afrund variabel afgift op til nærmeste 100 kr.: 15.000 kr. er allerede et rundt hundredebeløb, så ingen ændring.
3. Læg den faste afgift til: 1.850 kr. + 15.000 kr. = 16.850 kr.

Tinglysningsafgift på skødet bliver altså 16.850 kr.

Bemærk: Det er købesummen, der bruges ved almindelig handel. I nogle specialtilfælde (fx familieoverdragelse) bruges et andet grundlag, som vi kommer til senere.

Sådan beregner du tinglysningsafgift på lån og pantebrev

Når du optager et realkreditlån eller et banklån med pant i boligen, skal pantet tinglyses. Her er reglerne i 2026 anderledes end for skødet.

For pant i fast ejendom ved dokumenter anmeldt til tinglysning fra 1. januar 2026 gælder:

• Fast afgift: 1.825 kr.
• Variabel afgift: 1,25 % af hovedstolen (lånebeløbet)

Enkelt formel:

Afgift på pant/lån = 1.825 kr. + (1,25 % af hovedstol)

Eksempel: realkreditlån på 2.000.000 kr.

Du optager et nyt realkreditlån på 2.000.000 kr. i 2026.

1. Beregn 1,25 % af lånet: 0,0125 × 2.000.000 kr. = 25.000 kr.
2. Læg den faste afgift til: 1.825 kr. + 25.000 kr. = 26.825 kr.

Tinglysningsafgiften for pantet bliver 26.825 kr.

Her sker der ikke afrunding til nærmeste 100 kr. på samme måde som ved skøde. De 1,25 % betales af hele hovedstolen efter satsen gældende på anmeldelsestidspunktet.

Hvad ændrer sig i 2026?

Forskellen mellem 2025 og 2026 handler især om tinglysningsafgiften på pant/lån.

• I 2025 har den variable afgift på pant været højere (fx 1,45 % i tidligere år).
• Fra 1. januar 2026 viser Skattestyrelsens oplysninger og branchekilder, at den variable afgift på pant sænkes til 1,25 %.
• Den faste afgift på pant er 1.825 kr., og afgiften på skøder (1.850 kr. + 0,6 %) er uændret.

Det afgørende er anmeldelsestidspunktet:

• Dokumenter, der anmeldes til tinglysning fra og med 1. januar 2026, afgiftsberigtiges med de satser, der gælder i 2026.
• Dokumenter anmeldt før årsskiftet følger 2025-reglerne, også selv om handlen eller lånet i praksis først træder i kraft senere.

Hvis din handel eller låneomlægning ligger omkring årsskiftet, kan det derfor have betydning, om dokumenterne når at blive anmeldt før eller efter 1. januar. Det kan du med fordel drøfte med din bank, realkredit og eventuelt en boligadvokat.

Specialtilfælde: familieoverdragelse, ægtefæller, samlevende og skilsmisse

I nogle situationer gælder der særlige regler for, hvordan tinglysningsafgiften beregnes, og hvad der er “vederlaget” for boligen. Her er de vigtigste typiske scenarier.

Familieoverdragelse og 85 %-reglen

Ved overdragelse mellem nærtstående familiemedlemmer (fx forældre til børn) kan man ofte handle til en pris, der ligger under markedsprisen. Skattestyrelsen har i den forbindelse fastsat en praksis, hvor man kan handle til 85 % af den offentlige vurdering uden at blive beskattet af forskellen, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.

For tinglysningsafgiften betyder det i praksis:

• Beregningsgrundlag er den højeste af:
  • den aftalte købesum og
  • 85 % af den offentlige ejendomsvurdering
• Du betaler stadig 1.850 kr. + 0,6 % af dette grundlag, rundet op til nærmeste 100 kr. på den variable del.

Eksempel: familieoverdragelse under vurdering

En bolig har en offentlig vurdering på 3.000.000 kr. 85 % heraf er 2.550.000 kr. Forældre sælger til barn for 2.400.000 kr.

• 85 % af vurderingen: 2.550.000 kr.
• Købesum: 2.400.000 kr.
• Beregningsgrundlag: 2.550.000 kr. (da det er højere end købesummen)

Tinglysningsafgift på skødet:

• 0,6 % af 2.550.000 kr. = 15.300 kr. (rundes op til 15.300 kr., som allerede er et hundredebeløb)
• Samlet afgift: 1.850 kr. + 15.300 kr. = 17.150 kr.

Her bliver afgiften altså højere, end hvis du havde brugt den faktiske købesum.

Vær opmærksom på, at regler om familieoverdragelse og vurderingsprocenter kan ændre sig over tid. Tjek altid nyeste praksis hos Skattestyrelsen eller få rådgivning, før du planlægger en model.

Ægtefæller: overdragelse mellem ægtefæller

Overdragelse mellem ægtefæller behandles typisk lempeligere end andre handler. Her er hovedlinjen, sådan som den beskrives i praksis:

• Der betales ofte kun den faste afgift på 1.850 kr. ved skødeoverdragelse mellem ægtefæller i visse situationer (fx ved ægtefællers berigtigelse af formueforhold).
• Beregningsgrundlaget kan være en særlig vurderingslogik, hvor der ikke nødvendigvis betales variabel afgift af hele handelsværdien.

Det konkrete udfald afhænger af, om der er tale om f.eks. indgåelse eller ophør af fælleseje, særeje, gave eller købesum mv. Det er et område, hvor det næsten altid kan betale sig at få hjælp fra en advokat eller anden fagperson, så overdragelsen både skattemæssigt og tinglysningsmæssigt bliver korrekt.

Samlevende

Samlevende (der ikke er gift) bliver normalt behandlet mere som “almindelige” købere og sælgere. Her gælder i udgangspunktet:

• Afgiften beregnes ud fra det samlede vederlag (købesum + evt. overtagelse af gæld mv.).
• Der er ikke samme særregler som for ægtefæller, medmindre en særlig bestemmelse konkret finder anvendelse.

Det betyder, at skødet ofte afgiftsberigtiges som en handel til markedspris, også selv om I er samlevende.

Skilsmisse og separation

Ved skilsmisse eller separation er der igen særlige regler. Ifølge bl.a. praksis beskrevet af specialiserede skødeudbydere gælder typisk:

• Ved overtagelse af fælles bolig i forbindelse med skilsmisse/separation betales der ofte kun den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. for skødet.
• Det kræver normalt, at der foreligger dokumentation, fx afgørelse eller bevilling fra Familieretshuset, eller anden officiel dokumentation for skilsmissen/separationen.

Hvis du og din (soon-to-be) eks skal dele bolig, er det derfor vigtigt, at I ikke bare laver et nyt skøde uden at få styr på dokumentationen. Gør I det forkert, kan det udløse unødigt høj tinglysningsafgift.

Afgiftsgenbrug og låneomlægning

Ved låneomlægning er der en vigtig undtagelse, som mange overser: du skal ofte ikke betale fuld tinglysningsafgift af hele det nye lån.

Princippet er, at du kan “genbruge” den afgift, der allerede er betalt på det eksisterende pant. Det kaldes typisk afgiftsgenbrug.

Hovedregel ved låneomlægning

• Der betales kun variabel tinglysningsafgift af forskellen mellem det nye lån og det gamle lån, hvis betingelserne for afgiftsgenbrug er opfyldt.
• Du betaler stadig den faste afgift på 1.825 kr. for det nye pantebrev.

Eksempel: omlægning fra 1.500.000 kr. til 1.800.000 kr.

Du har et eksisterende realkreditlån på 1.500.000 kr. og omlægger til nyt lån på 1.800.000 kr. i 2026.

• Forøgelse: 1.800.000 kr. − 1.500.000 kr. = 300.000 kr.
• Variabel afgift: 1,25 % af 300.000 kr. = 3.750 kr.
• Fast afgift: 1.825 kr.
• Samlet afgift ved omlægning: 1.825 kr. + 3.750 kr. = 5.575 kr.

Hvis du i stedet skulle have betalt 1,25 % af hele 1.800.000 kr., ville afgiften have været 22.500 kr. + 1.825 kr. = 24.325 kr. Besparelsen ved afgiftsgenbrug er altså markant.

Reglerne for afgiftsgenbrug kan være tekniske, og det er i praksis ofte banken eller realkreditinstituttet, der laver beregningen. Men det er en god idé at kende principperne, så du kan spørge kritisk ind, når du overvejer låneomlægning.

Hvornår og hvordan betaler man tinglysningsafgiften?

Tinglysningsafgiften betales i forbindelse med, at dokumentet anmeldes til tinglysning. I praksis ser det ofte sådan ud:

1. Din bank, realkredit eller boligadvokat udarbejder skøde og/eller pantebreve.
2. Dokumentet anmeldes digitalt til tinglysning.
3. I forbindelse med anmeldelsen beregnes og reserveres afgiften.
4. Afgiften bliver betalt over handlens eller lånets provenu, ofte uden at du selv skal lave en separat betaling.

Tidspunktet for anmeldelsen er vigtigt i forhold til, hvilke satser der gælder (fx omkring årsskiftet 2025/2026). Hvis du er i tvivl, så bed din rådgiver om skriftlig bekræftelse af, hvilke satser der lægges til grund.

Konkrete eksempler på tinglysningsafgift i 2026

Nedenfor er en lille “beregner” i tabelform, så du hurtigt kan se niveauet i typiske situationer. Alle eksempler er med 2026-satser.

Eksemplerne er for at illustrere principperne. I din egen situation bør du altid kontrollere beløbene ved at regne dem efter og eventuelt få dem bekræftet hos rådgiver eller myndighed.

Typiske fejl i beregningen – og hvordan du undgår dem

Der er nogle få, men dyre, klassikere, når det handler om tinglysningsafgift:

• Forkert sats på pant: Brug den korrekte variable sats (1,25 % fra 1. januar 2026) og vær opmærksom på, om dokumentet faktisk anmeldes i 2026.
• Glemmer afrunding ved skøde: Den variable afgift på skøde skal rundes op til nærmeste 100 kr. 20.250 kr. bliver fx til 20.300 kr.
• Forkert beregningsgrundlag ved familieoverdragelse: Husk, at grundlaget er den højeste af købesum og 85 % af offentlig vurdering, ikke bare den faktiske købesum.
• Overser gæld som vederlag: Ved overdragelser hvor køber også overtager gæld, kan overtaget gæld indgå i vederlaget og dermed i afgiftsgrundlaget.
• Betaler fuld afgift ved låneomlægning: Ved omlægning med forhøjelse skal der som udgangspunkt kun betales variabel afgift af forhøjelsen, ikke hele det nye lån, hvis betingelserne for afgiftsgenbrug er opfyldt.

Hvis du er førstegangskøber eller usikker på beregningerne, kan det være en god idé at se tinglysningsafgiften som en del af de samlede “skjulte” omkostninger ved boligkøb og få dem gennemgået i forbindelse med din førstegangskøbsrådgivning eller af en boligadvokat.

Hvad gør du nu?

Som tommelfingerregel kan du selv lave et første overslag ved at:

1. Regne tinglysningsafgiften på skødet: 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen (afrundet op).
2. Regne tinglysningsafgiften på lånene: 1.825 kr. + 1,25 % af lånebeløbet (eller kun af forhøjelsen ved omlægning).
3. Justerer, hvis der er tale om familieoverdragelse, skilsmisse eller anden specialcase.
4. Tjekker dine egne beregninger mod tal fra bank/realkredit eller en fagperson.

Vil du have tinglysningsafgiften sat ind i den samlede økonomi ved boligkøb, kan du dykke videre ned i kategorien om økonomi ved køb og salg eller vores trin-for-trin-guide til køb af hus.

Regler og satser kan ændre sig løbende. Sørg derfor for altid at tjekke de aktuelt gældende satser hos Skattestyrelsen eller spørge din rådgiver, når du står med en konkret handel eller låneomlægning.

About the Author

Niklas Bendtner

Author

<p class="lp-ab-job" itemprop="jobTitle">praktisk bolignørd med hang til gør-det-selv og budgetvenlige løsninger</p><div class="lp-ab-bio-text">Niklas Bendtner er en praktisk bolignørd, der har lært om hus, have og vedligeholdelse ved selv at stå med regningen, når noget gik galt. På Bolighelt.dk deler han ærlige erfaringer, konkrete valg og realistiske løsninger, så du kan passe bedre på dit hjem uden dyre overraskelser.</div><p class="lp-ab-post-count"><a href="https://bolighelt.dk/author/niklasbendtner/">24 articles</a></p><blockquote class="lp-ab-quote"><span class="lp-ab-quote-mark">“</span>Jeg går langt uden om perfekte før/efter-billeder – jeg vil meget hellere vide, hvad det kostede, hvor lang tid det tog, og hvad der gik galt, så jeg selv kan træffe et bedre valg næste gang.<footer class="lp-ab-quote-attr">— Niklas Bendtner</footer></blockquote>

View All Posts