Overblik: Hvad er tinglysningsafgift, og hvad er satserne i 2026?
Når du køber bolig eller optager lån med pant i din bolig, skal der registreres (tinglyses) dokumenter i Tingbogen. For hver registrering betaler du en afgift til staten – det er tinglysningsafgiften.
Afgiften består næsten altid af to dele:
- en fast afgift (samme beløb, uanset størrelse på handel/lån)
- en variabel afgift i procent af købesum eller lånebeløb, som rundes op til nærmeste 100 kr.
I 2026 er de centrale satser:
- Skøde (ejerskifte): 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen
- Pant/lån i fast ejendom: 1.825 kr. + 1,25 % af det pantsikrede beløb (fra 1. januar 2026)
Det er normalt, at du som køber betaler både afgift på skøde og pant, hvis du finansierer købet med lån. Derfor kan tinglysningsafgiften hurtigt blive en af de større “skjulte” omkostninger ved boligkøb.
Hvad er tinglysning og tinglysningsafgift helt konkret?
Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over fast ejendom, fx hvem der ejer boligen (skøde), og hvilke lån der er sikret med pant i boligen (realkreditlån, banklån osv.). Registreringen sker i Tingbogen, som er digital og offentligt tilgængelig.
Tinglysningsafgiften er den afgift, staten opkræver, når disse rettigheder bliver registreret. Afgiften skal betales, for at registreringen bliver gyldig.
Ved boligkøb møder du typisk to former for tinglysning:
- Skøde – dokumentet, der registrerer ejerskiftet fra sælger til køber
- Pant – dokumentet, der registrerer, at der er lån med sikkerhed i boligen
Begge dele udløser tinglysningsafgift, men satserne og beregningsgrundlaget er forskellige.
Tinglysningsafgift i 2026: gældende satser for skøde og pant
Tinglysningsafgiften reguleres politisk, og satserne kan ændre sig over tid. Her er de satser, du skal forholde dig til ved boligkøb i 2026.
Satser ved tinglysning af skøde (ejerskifte)
Når du får tinglyst skødet, betaler du som udgangspunkt:
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Variabel afgift: 0,6 % af købesummen
- Den variable del rundes op til nærmeste 100 kr.
Reglen gælder ved almindelig fri handel – fx almindeligt hus- eller lejlighedskøb mellem uafhængige parter.
Satser ved tinglysning af pant (realkreditlån og banklån)
Når et lån med sikkerhed i boligen tinglyses, betaler du i 2026 som udgangspunkt:
- Fast afgift: 1.825 kr.
- Variabel afgift: 1,25 % af det pantsikrede beløb (lånebeløbet)
- Også her rundes den variable del op til nærmeste 100 kr.
Den variable afgift på pant stiger til 1,25 % for dokumenter, der anmeldes fra 1. januar 2026. Tidligere var satsen lavere (fx 1,45 % i nogle ældre eksempler, som du stadig kan støde på online), så vær opmærksom på, om du læser opdaterede tal.
Anmeldelsesdatoen er afgørende – ikke hvornår dokumentet er lavet
Det er anmeldelsesdatoen til Tinglysningsretten, der afgør, hvilke satser du skal betale efter. Et dokument, som ligger som kladde før årsskiftet, men først bliver anmeldt efter 1. januar 2026, bliver som udgangspunkt afgiftsberigtiget efter 2026-satserne.
Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din handel rammer en satsændring, så få det afklaret med din bank, ejendomsmægler eller evt. en boligadvokat, så du undgår overraskelser.
Sådan beregner du tinglysningsafgift trin for trin
Selve regnestykket er ikke så farligt, når man først kender opskriften. Grundlogikken er den samme for både skøde og pant:
- Find beregningsgrundlaget
– ved skøde er det typisk købesummen
– ved pant er det lånebeløbet (det pantsikrede beløb) - Beregn den variable afgift
– skøde: 0,6 % af købesummen
– pant: 1,25 % af lånebeløbet (i 2026) - Afrund variabel afgift op til nærmeste 100 kr.
- Læg den faste afgift oveni
– skøde: 1.850 kr.
– pant: 1.825 kr. - Resultatet er den samlede tinglysningsafgift for det pågældende dokument.
Systemet hos Tinglysningsretten laver beregningen automatisk, når dokumentet anmeldes digitalt. Men det er en god idé at kunne tjekke, om beløbet ser rigtigt ud, når du lægger budget for boligkøbet.
Skødeafgift: hvad betaler man, og hvem betaler normalt?
Ved almindeligt boligkøb i fri handel er hovedreglen, at køber betaler tinglysningsafgiften på skødet. Det er samtidig typisk køber, der betaler for at få udarbejdet skødet (ofte via advokat eller køberrådgiver).
Der findes stadig steder i landet, hvor det er kutyme at dele skødeafgiften mellem køber og sælger, men det er ikke en lovregel – det er ren aftale og lokalt praksis.
Det vigtigste for dig som køber er:
- Få skrevet tydeligt i købsaftalen, hvem der betaler skødeafgiften.
- Regn med, at det som udgangspunkt er dig som køber, medmindre andet er aftalt.
- Regn også med, at der kan komme udgifter til rådgivere og dokumenter oveni selve afgiften.
Er du i tvivl om, hvad der er normalt i dit område, kan du spørge mægleren direkte eller få en køberrådgiver til at gennemgå købsaftalen, inden du skriver under.
Pantafgift: hvad betaler man ved tinglysning af lån?
Når du optager realkreditlån eller banklån med sikkerhed i boligen, skal pantet tinglyses. Det udløser pantafgift, som du som låntager normalt betaler.
I 2026 gælder som udgangspunkt:
- Fast pantafgift: 1.825 kr. pr. pantsætning
- Variabel pantafgift: 1,25 % af det pantsikrede beløb
- Variabel afgift rundes op til nærmeste 100 kr.
Derfor kan pantafgiften blive en ret stor post, hvis du både optager et stort realkreditlån og måske et banklån oveni. Samtidig kan der i nogle situationer bruges allerede tinglyst pant (genbrug af ejerpantebreve eller omprioritering), som kan holde afgiften nede – det ligger dog lidt ud over denne guides fokus og håndteres typisk af bank og evt. boligadvokat.
Det vigtige for dig er at få et samlet overblik over alle lånerelaterede omkostninger, ikke kun tinglysningsafgiften. Her kan bankens tilbud og evt. rådgiverhjælp fra fx en køberrådgiver give dig et mere komplet billede.
Regneeksempler: hvad koster tinglysningsafgift ved typiske boligkøb?
Nedenfor får du nogle konkrete regneeksempler, så du kan spejle din egen situation. Alle eksempler bruger 2026-satserne.
Eksempel 1: Skødeafgift ved køb for 2.000.000 kr.
Forudsætninger: Almindeligt boligkøb til 2.000.000 kr. i fri handel.
- Variabel afgift: 0,6 % af 2.000.000 kr. = 0,006 × 2.000.000 = 12.000 kr.
- Beløbet 12.000 kr. ligger allerede på et rundt hundredebeløb, så afrunding ændrer ikke noget.
- Fast afgift: 1.850 kr.
Samlet skødeafgift: 12.000 + 1.850 = 13.850 kr.
Eksempel 2: Skødeafgift ved køb for 4.000.000 kr.
Forudsætninger: Almindeligt boligkøb til 4.000.000 kr.
- Variabel afgift: 0,6 % af 4.000.000 kr. = 0,006 × 4.000.000 = 24.000 kr.
- 24.000 kr. er også allerede et rundt hundredebeløb.
- Fast afgift: 1.850 kr.
Samlet skødeafgift: 24.000 + 1.850 = 25.850 kr.
Eksempel 3: Skøde + pant ved køb for 3.000.000 kr. med lån på 2.400.000 kr.
Her ser du et mere realistisk samleeksempel, hvor både skøde og pant indgår. Vi bruger 2026-satsen for pant (1,25 %).
Forudsætninger:
- Købesum: 3.000.000 kr.
- Realkreditlån/pant: 2.400.000 kr.
Skøde:
- Variabel afgift: 0,6 % af 3.000.000 kr. = 0,006 × 3.000.000 = 18.000 kr.
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Skødeafgift i alt: 18.000 + 1.850 = 19.850 kr.
Pant:
- Variabel afgift: 1,25 % af 2.400.000 kr. = 0,0125 × 2.400.000 = 30.000 kr.
- 30.000 kr. ligger på rundt hundredebeløb – ingen ekstra afrunding.
- Fast afgift: 1.825 kr.
- Pantafgift i alt: 30.000 + 1.825 = 31.825 kr.
Samlet tinglysningsafgift (skøde + pant):
19.850 + 31.825 = 51.675 kr.
Det viser meget godt, hvorfor det er vigtigt at få tinglysningsafgiften med i dit boligbudget. For førstegangskøbere kommer det her beløb ofte bag på, hvis man ikke har regnet på det på forhånd.
Særlige regler: familiehandel, skilsmisse og andre undtagelser
Ikke alle handler er “almindelig fri handel”. Ved familieoverdragelser og skilsmisse gælder der nogle særregler for tinglysningsafgiften.
Familiehandel og den offentlige vurdering
Ved familiehandel kan boligen fx blive solgt billigere end markedsprisen. For at undgå, at afgiften bliver beregnet af en kunstigt lav pris, gælder følgende hovedregel for den variable del af skødeafgiften:
- Den beregnes af købesummen eller 85 % af den offentlige ejendomsvurdering – alt efter hvad der er højest.
Den faste afgift på 1.850 kr. betales stadig.
Det betyder, at hvis du “køber billigt” af et familiemedlem, kan afgiftsgrundlaget godt være højere end købesummen. Her kan det virkelig betale sig at få tal og regler tjekket hos en rådgiver, fordi det både har afgifts- og skattetekniske konsekvenser.
Skilsmisse, separation og samlivsophør
Ved overdragelse af bolig mellem tidligere ægtefæller eller registrerede partnere i forbindelse med skilsmisse eller separation gælder der lempeligere regler i mange tilfælde.
Hvis der foreligger skilsmisse- eller separationsbevilling, kan overdragelsen ofte nøjes med den faste afgift på 1.850 kr. uden variabel procentdel. Der kan gælde særlige betingelser, som det er vigtigt at få afklaret, fx om overdragelsen sker som led i bodelingen.
Ved samlivsophør uden ægteskab kan reglerne være mere komplekse, og du skal være ekstra opmærksom på, om det tæller som almindelig fri handel eller en undtagelsessituation.
I alle disse særlige situationer er det som regel en god idé at få hjælp fra en boligadvokat, så hverken afgifter eller dokumentation ender forkert.
Hvornår og hvordan betaler man tinglysningsafgiften?
Næsten al tinglysning foregår i dag digitalt via tinglysning.dk. Det gælder både skøder og pantedokumenter.
Den praktiske proces er typisk:
- Din rådgiver (advokat, køberrådgiver eller bank) opretter dokumentet digitalt.
- Dokumentet underskrives digitalt (nemID/MitID) af de relevante parter.
- Dokumentet anmeldes til tinglysning – det er her, tidspunktet for afgiftsberegningen bliver låst.
- Systemet beregner automatisk tinglysningsafgiften efter de satser, der gælder på anmeldelsesdagen.
- Afgiften betales typisk via rådgiverens klientkonto eller direkte via systemet – du ser den som en post i din refusionsopgørelse eller bankens omkostningsoversigt.
To ting er særligt vigtige at vide:
- Anmeldelsesdato styrer satsen – ikke hvornår dokumentet blev lavet som kladde.
- Hvis der sker satsændringer omkring årsskiftet, kan det have betydning for, om du betaler efter gammel eller ny sats.
Hvis din handel ligger tæt på 1. januar, så bed din rådgiver om at forklare, hvilken sats der gælder for dig, og hvornår de planlægger at anmelde dokumenterne.
Typiske fejl og faldgruber omkring tinglysningsafgift
Der er nogle klassiske steder, hvor mange boligejere bliver overraskede eller laver fejl omkring tinglysningsafgift. Her er de vigtigste at undgå.
1. Man glemmer pantafgiften i budgettet
Mange fokuserer kun på skødeafgiften og glemmer, at pantafgiften ofte er en endnu større post. Ved normale boliglån bliver det hurtigt mange tusinde kroner ekstra. Tjek altid bankens omkostningsoversigt grundigt.
2. Man bruger forældede satser
Ældre guides, blogindlæg eller banker, der ikke har opdateret deres materiale, kan stadig nævne andre satser (fx ældre procentsatser for pant). Tjek altid, at de tal du bruger, gælder for det år, hvor dokumentet anmeldes.
3. Aftaler om, hvem der betaler, er ikke skrevet ned
Nogle tror, at sælger betaler noget af skødeafgiften, fordi det “plejer man” lokalt. Men hvis det ikke står i købsaftalen, kan du ikke forvente det. Sørg for, at det er klart aftalt skriftligt, hvem der betaler hvilke tinglysningsafgifter.
4. Særregler ved familiehandel overses
Ved familieoverdragelser kan det give store konsekvenser, hvis man ikke får styr på reglerne om 85 % af den offentlige vurdering og eventuelle skattemæssige effekter. Her er det en god idé at hente hjælp, før man beslutter pris og model for overdragelsen.
5. Man ser kun på afgiften – ikke på den samlede økonomi
Selv om tinglysningsafgiften er en vigtig post, er den kun én af mange omkostninger ved boligkøb. For at undgå dyre fejl er det klogt at se tinglysningen i sammenhæng med resten af økonomien ved boligkøb og de øvrige skjulte omkostninger.
Sådan kommer du videre
Når du planlægger boligkøb, er det en god start at:
- Regne et realistisk overslag på skøde- og pantafgift med 2026-satserne.
- Tjekke, hvad der står i købsaftalen om, hvem der betaler hvad.
- Aftale med banken, hvordan lånestrukturen ser ud, og hvor meget pantafgift det udløser.
- Overveje, om du har brug for en mere detaljeret gennemgang af hele huskøbet eller hjælp fra en boligadvokat.
Har du styr på tinglysningsafgiften, er du et godt skridt tættere på at have overblik over hele din boligøkonomi – og på at undgå de ubehagelige overraskelser, der ofte dukker op lige omkring underskrift og overtagelse.
About the Author
Relaterede indlæg
Tilkoblet Jura og dokumenter i bolighandel, Økonomi ved køb og salg