Overblik: Hvad betyder indefrosset grundskyld for dig?
Hvis du har fået brev om indefrosset grundskyld, betyder det i praksis, at en del af din boligskat ikke bliver betalt nu, men omdannes til et lån. Du får altså ikke rabat. Du udskyder betalingen.
Kort fortalt:
- Grundskyld er skat på selve grunden, ikke på huset.
- Indefrysning betyder, at stigninger i boligskatten (og fra 2024 også dele af ejendomsværdiskatten) kan blive til et lån i stedet for at blive betalt løbende.
- Før 2024 lå de her lån rentefrit i kommunen.
- Fra 2024 og frem er nye lån statslige og med renter.
- Ved salg af boligen bliver lånet typisk gjort op og betalt.
Det vigtigste for dig er derfor:
- Har du gamle kommunale, rentefrie lån, nye statslige lån med renter, eller begge dele?
- Vil du betale af nu eller lade gælden vokse og betale senere, fx ved salg?
- Har du råd til at betale uden at ødelægge din daglige økonomi?
I resten af guiden går vi roligt igennem, hvordan ordningen er skruet sammen, hvad renterne betyder, og hvad du konkret skal gøre, både nu og hvis du en dag skal sælge.
Hvad er indefrosset grundskyld – helt enkelt?
Indefrosset grundskyld er en offentlig ordning, hvor du kan udskyde betaling af stigende boligskatter mod at skylde beløbet som et lån.
Det virker sådan her i praksis:
- Din grundskyld (og fra 2024 også visse dele af ejendomsværdiskatten) stiger.
- En del af stigningen bliver ikke opkrævet på din årsopgørelse/ejendomsskattebillet.
- Det beløb bliver i stedet registreret som en gældspost i dit navn.
- Gælden skal på et tidspunkt betales tilbage – typisk ved salg, men du kan også betale før.
Det afgørende at forstå er, at:
- Det er din personlige gæld, ikke noget huset i sig selv “skylder”.
- Det er ikke en permanent rabat eller eftergivelse, men en udsættelse.
- Fra 2024 er nye beløb med renter, så gælden vokser, hvis du ikke betaler af.
Mange boligejere opdager først ordningen, når skattebreve pludselig nævner “indefrosset grundskyld” eller “indefrosset boligskat”. Derfor er det vigtigt at se på, hvornår gælden er opstået. Det afgør nemlig, om der er renter, og hvem der administrerer lånet.
Den gamle ordning før 2024: Kommunale, rentefrie lån
Frem til og med 2023 var indefrysning af stigende grundskyld en midlertidig kommunal ordning. Den blev indført, fordi de nye offentlige ejendomsvurderinger og ændrede skatteregler kunne give ret markante hop i grundskylden.
Hovedpunkterne i den gamle ordning var:
- Lånet blev oprettet og administreret af kommunen.
- Det var rentefrit. Beløbet voksede kun, når der kom nye indefrysninger til – ikke pga. renter.
- Indefrysningen gjaldt primært stigninger i grundskyld.
- Gælden skulle normalt betales ved salg, medmindre du indfriede før.
Derfor har mange boligejere i dag en “usynlig” gældspost liggende hos kommunen. Den står ikke som et realkreditlån, men kan stadig være femcifret, hvis du har haft boligen i nogle år med stigende grundskyld.
Den gamle ordning er lukket for nye indefrysninger, men:
- Allerede optagne kommunale lån består fortsat.
- De er stadig rentefrie, indtil du betaler dem ud.
- Du afvikler dem typisk, når du sælger, eller hvis du aktivt beder kommunen om at indfri lånet.
Har du både gammel og ny indefrysning, har du altså to spor: et gammelt kommunalt, rentefrit lån og et nyt statsligt lån med rente.
Den nye permanente ordning fra 2024: Statens lån med renter
Fra 1. januar 2024 blev indefrysningsordningen lavet om til en permanent statslig ordning. Her er det ikke længere kommunen, men Skatteforvaltningen, der står for lånene.
Den nye ordning har tre vigtige forskelle i forhold til den gamle:
- Den dækker flere typer boligskat.
- Den er rentebærende.
- Den håndteres via skat.dk/TastSelv og din forskudsopgørelse.
Hvad kan du få indefrosset fra 2024?
I den nye ordning kan du få indefrosset visse stigninger i boligskatten. Det omfatter bl.a.:
- Stigninger i grundskyld.
- Elementer knyttet til de nye regler for ejendomsværdiskat og boligskat.
Det præcise tekniske grundlag for beregningen er beskrevet i Skattestyrelsens vejledninger, men for dig som boligejer handler det om, at højere boligskat kan udskydes og i stedet blive til gæld med renter.
Lånene er personlige og med renter
De nye indefrysningslån:
- Er personlige lån i dit CPR-nummer, ikke noget der følger huset automatisk.
- Står registreret i din skattemappe hos Skatteforvaltningen.
- Forrentes hvert år med en rente, som staten fastsætter.
Det betyder, at du ikke bare kan “glemme” dem. De vil stå der, vokse med renter og blive gjort op på et tidspunkt – typisk når du sælger eller selv vælger at betale beløbet.
Valg på forskudsopgørelsen: til- og fravalg af ordningen
Den nye ordning er frivillig. Du kan selv vælge, om du vil have indefrysning eller bare betale hele boligskatten løbende.
Det gør du på din forskudsopgørelse på skat.dk:
- Log ind på TastSelv.
- Gå til din forskudsopgørelse.
- Find feltet om indefrysning af boligskatter.
- Vælg om du vil tilmelde eller framelde ordningen.
Der er frister for, hvornår et valg får virkning fra. Derfor kan det godt tage lidt tid, før dit valg slår igennem på opkrævningerne. Tjek altid de aktuelle frister hos Skattestyrelsen.
Vigtigt: Hvis du framelder ordningen, kan det betyde, at allerede indefrosne beløb bliver opkrævet. Derfor bør du altid vurdere din økonomi og måske tale med din bank eller en rådgiver, før du ændrer valget.
Hvad koster indefrosset grundskyld i renter?
For lån optaget før 2024 er svaret enkelt: Der er ingen renter. De kommunale lån er rentefrie, uanset hvor længe de løber.
For lån fra 2024 og frem er svaret mere nuanceret: Der er renter, og renten ændrer sig fra år til år. Renten fastsættes politisk/administrativt, og forskellige kilder omtaler den på lidt forskellige måder.
Eksempler på rentesatser fra kilderne
Ifølge Bolius og Vurderingsportalen har renten bl.a. ligget omkring:
- 2023 (på overgangsordning): nominelt ca. 1,53 %.
- 2024: nominelt ca. 3,57 %.
- 2025: nominelt ca. 3,54 %.
Vurderingsportalen oplyser desuden, at der er et nedslag på 25 %, når staten opgør den effektive rente for boligejeren. Det betyder, at:
- Den effektive rente i 2025 oplyses til ca. 2,66 % (3,54 % minus 25 %).
- Den effektive rente i 2026 forventes omkring 2,16 % (2,88 % minus 25 %).
Nogle banker og medier fremhæver den effektive rente (fx 2,66 % i 2025), mens andre fokuserer på den nominelle sats før nedslag. Det gør billedet lidt rodet, så tjek altid, hvilken rente der tales om.
Hvad betyder renten for din økonomi?
Når nye indefrysninger forrentes, sker der to ting:
- Hver gang der indefryses et nyt beløb, vokser gælden.
- Hvert år lægges der renter på den samlede statslige gæld.
Det kan virke som små procenttal, men over 10-20 år kan det blive til en pæn sum, især hvis du hele tiden lader nye beløb indefryse.
Det er derfor flere rådgivere, fx banker og Husadvokaten, som peger på, at det kan være en økonomisk fordel at betale af, hvis du har luft i økonomien. Renten er ikke nødvendigvis så lav, at det altid er smart bare at lade gælden vokse.
Opsummeret:
- Gamle lån før 2024: Ingen renter, ro i maven – men stadig gæld, der en dag skal betales.
- Nye lån fra 2024: Renter hvert år, og renten fastsættes løbende. De officielle tal og seneste satser bør altid tjekkes hos Vurderingsportalen eller Skattestyrelsen.
Skal du betale nu eller lade beløbet stå?
Spørgsmålet “skal jeg betale indefrosset grundskyld ud?” er der, hvor teori møder din hverdag. Der er ikke ét rigtigt svar, men du kan bruge nogle tommelfingerregler.
Hvornår giver det typisk mening at betale?
Det kan være fornuftigt at betale (helt eller delvist), hvis:
- Du har stabil økonomi og et overskud hver måned.
- Du har anden dyr gæld betalt ned eller under kontrol.
- Du gerne vil undgå at gælden vokser med renter år efter år.
- Du forventer at sælge inden for nogle år og gerne vil stå med færre overraskelser i salgsbudgettet.
Banker og boligadvokater peger generelt på, at det ofte kan betale sig at indfri nye, rentebærende indefrysningslån, hvis du har mulighed for det uden at presse hverdagsøkonomien.
Hvornår kan indefrysning være en fordel?
Det kan omvendt være en reel hjælp at lade beløbet stå, hvis:
- Du har et stramt månedligt budget, hvor hver 500 kr. tæller.
- Du hellere vil have mere luft nu og er indstillet på at betale mere senere.
- Du har andre dyrere lån (fx forbrugslån), som det giver mere mening at afdrage først.
Her fungerer ordningen som en slags statsligt afdragsfrit lån, hvor skatten skubbes foran dig. Du betaler renter, men får til gengæld bedre likviditet i hverdagen.
Husk: Frivillig ordning – men med bivirkninger
Ordningen er frivillig, men:
- Fravalg på forskudsopgørelsen kan udløse krav om betaling af allerede indefrosne beløb.
- Betaler du først, får du ikke renter – men du skal have pengene klar.
- Lader du gælden stå, æder den af din friværdi, når du en dag sælger.
Er du i tvivl om, hvad der passer til din økonomi, kan det være en god idé at sætte dig ned med et simpelt budget eller tage en snak med banken. På vores guides om boligøkonomi og budget kan du få mere hjælp til at få overblik over faste udgifter og lån.
Hvad sker der med indefrosset grundskyld, når du sælger?
Det her punkt bliver ofte overset, men det er afgørende: Indefrosset grundskyld forsvinder ikke, bare fordi du skifter adresse. Som udgangspunkt bliver gælden gjort op og skal betales i forbindelse med salget.
Gamle kommunale lån ved salg
Har du indefrysningslån oprettet før 2024, ligger de som regel hos den kommune, hvor ejendommen ligger. Ved salg sker der typisk følgende:
- Kommunen laver en opgørelse af, hvad du skylder i indefrosset grundskyld.
- Beløbet bliver opkrævet i forbindelse med salget.
- Pengene betales ofte over salgsprovenuet – altså de penge, der ellers skulle ud til dig efter indfrielse af realkreditlån mv.
Det betyder, at du kan opleve, at der kommer mindre kontant udbetaling, end du havde regnet med, fordi en del ryger til at indfri det kommunale lån.
Nye statslige lån ved salg
For indefrysning fra 2024 og frem, der ligger hos Skatteforvaltningen, gælder samme princip: gælden er din og skal som udgangspunkt betales ved salg.
Ifølge Vurderingsportalen sker der typisk det, at:
- Skatteforvaltningen laver en automatisk opgørelse af din statslige indefrysningsgæld.
- Der udsendes en opkrævning til dig, som skal betales.
- Beløbet håndteres ofte som en del af berigtigelsen af handelen, hvor bank og evt. boligadvokat sørger for, at det bliver betalt ud af salgsprovenuet.
Her er det ekstra vigtigt at huske, at den statslige gæld kan indeholde renter, hvis du har ladet beløbene stå over flere år.
Hvem betaler indefrosset grundskyld ved salg?
Selvom det teknisk kan se ud som om, købers penge betaler gælden (fordi det trækkes fra provenuet), er det altid sælgerens gæld:
- Du som sælger får bare et mindre nettoprovenu.
- Køber overtager ikke din gamle indefrysningsgæld.
Derfor skal du tidligt i salgsprocessen få overblik over, hvad du skylder – både til kommunen (gamle lån) og til staten (nye lån). Det gør det langt lettere at lægge et realistisk salgsbudget og undgå ubehagelige overraskelser lige inden overtagelsen.
Skal du i gang med at sælge, kan du med fordel læse vores generelle guides om boligsalg og klargøring og om økonomien i et boligsalg. Her får du hjælp til at samle alle posterne i et samlet overblik.
Sådan håndterer du indefrosset grundskyld i praksis
Når først man har forstået principperne, handler resten om at finde tallene de rigtige steder og følge et par faste trin.
1. Få overblik over din gæld
Start med at finde ud af, hvad du præcist skylder, og hvor:
- Log ind på skat.dk/TastSelv og se dine registrerede statslige indefrysningslån.
- Tjek din forskudsopgørelse for at se, om du er tilmeldt ordningen.
- Kontakt din kommune, hvis du har indefrysning fra før 2024, og bed om en saldo på kommunale lån.
2. Vælg, om du vil fortsætte ordningen
Når du kender beløbet, skal du tage stilling til, om du vil:
- Fortsætte indefrysning og bevare likviditet, vel vidende at gælden vokser (for nye lån).
- Fravælge ordningen fremadrettet via forskudsopgørelsen, så du betaler hele skatten løbende.
Husk, at et fravalg kan betyde, at eksisterende indefrysning opkræves. Læs altid Skattestyrelsens vejledning eller ring til dem, hvis du er i tvivl om konsekvenserne.
3. Betal helt eller delvist, hvis det giver mening
Vil du betale noget af gælden ud, gør du typisk sådan:
- Nye statslige lån: Betales via skat.dk/TastSelv, ofte med mulighed for at vælge hvor meget, du vil indfri.
- Gamle kommunale lån: Her kontakter du kommunen og beder om en indfrielsesopgørelse og betalingsvejledning.
Du kan godt vælge en mellemvej, hvor du fx betaler en del af gælden ned nu og lader resten stå. Der er ikke krav om, at du nødvendigvis skal ned på 0 kr., før du kan vælge ordningen til eller fra fremadrettet.
4. Giv rådgivere adgang, hvis du vil have hjælp
Skal bank, revisor eller ægtefælle hjælpe dig med at få overblik, kan du give tredjepartsadgang til skattemappen. Det kræver et par klik i TastSelv, men kan være guld værd, hvis du ikke orker at nørkle med detaljerne alene.
Overvejer du at købe eller sælge, kan en boligadvokat eller køberrådgiver også hjælpe med at gennemgå, hvordan indefrosset grundskyld påvirker handlen og kontrakterne.
Fordele og ulemper ved at indefryse grundskyld
Indefrysning er i bund og grund et valg mellem mere luft nu eller færre regninger senere. Her er de vigtigste plusser og minusser i kort form.
Fordele
- Bedre likviditet: Du slipper for at betale hele stigningen i boligskatten nu.
- Mindre pres i hverdagen: Især hvis din økonomi er stram, kan det give ro på budgettet.
- Fleksibilitet: Du kan senere indfri lånene, helt eller delvist, hvis din økonomi forbedres.
- Gamle lån er rentefrie: De kommunale lån koster ikke renter, selvom de står i mange år.
Ulemper
- Gælden vokser: Nye lån fra 2024 forrentes og bliver større, jo længere du venter.
- Mindre friværdi: Når du sælger, går en del af salgsprovenuet til at indfri både gammel og ny gæld.
- Kompleksitet: To forskellige ordninger (gammel kommunal og ny statslig) kan være svære at overskue.
- Renten er ikke nødvendigvis super lav: Den effektive rente omkring 2-3 % gør, at det for mange bedre kan betale sig at få gælden ned, hvis man har råd.
Set med praktiske briller er ordningen mest attraktiv, hvis du er presset i hverdagen og virkelig har brug for at holde de løbende udgifter nede. Har du mere luft, er det ofte sundere for din langsigtede økonomi at betale så meget som muligt løbende.
Regler, bagatelgrænser og det vigtigste, du skal kende
Der er en del jura under motorhjelmen, men som boligejer er det især nogle få nøglepunkter, du skal kende.
Bagatelgrænser – hvornår bliver der overhovedet indefrosset?
Ordningen har en bagatelgrænse, så meget små stigninger i boligskatten ikke bliver indefrosset. Ifølge Vurderingsportalen er bagatelgrænsen bl.a. oplyst som:
- 2025: 307 kr.
- 2026: 322 kr.
Stiger din skat mindre end bagatelgrænsen, bliver der som udgangspunkt ikke indefrosset noget det år. Beløbene justeres over tid, så tjek de aktuelle tal hos Vurderingsportalen eller Skattestyrelsen.
Forskellen på kommunale og statslige lån
Opsummeret ser forskellene sådan ud:
| Type | Periode | Hvem administrerer? | Renter? |
|---|---|---|---|
| Gammel ordning | Før 2024 | Kommunen | Nej, rentefri |
| Ny ordning | Fra 2024 og frem | Skatteforvaltningen | Ja, årlig rente |
Det er derfor, du kan opleve at skulle kontakte både kommune og skat.dk, når du vil have det fulde overblik.
Hvor finder du de mest pålidelige informationer?
Reglerne for indefrosset grundskyld, boligskat og renter kan ændre sig politisk. Derfor er det vigtigt, at du ikke kun læner dig op ad gamle artikler eller rygter i boligforummet.
De mest autoritative kilder er:
- Vurderingsportalen (officiel information om ejendomsvurderinger og boligskat).
- Skattestyrelsens vejledninger og dine egne oplysninger på skat.dk/TastSelv.
Har du planer om køb eller salg, kan det også være en god idé at tage en snak med en boligadvokat eller din bank, så indefrosset grundskyld bliver regnet ærligt ind i budget og prisforhandlinger. Du kan læse mere om typiske økonomiske faldgruber ved handel i vores artikler om typiske fejl ved boligkøb og om skjulte boligomkostninger.
Hvad er dit næste skridt?
Hvis du vil gøre noget konkret nu, så:
- Log ind på skat.dk og se din saldo på indefrosne beløb.
- Ring til din kommune, hvis du har haft huset før 2024, og få bekræftet kommunale lån.
- Læg et simpelt regnestykke: Hvad koster det dig i renter, hvis du lader de nye lån stå i 5-10 år?
- Overvej, om du vil betale noget af nu, eller om likviditet her og nu er vigtigere for dig.
Kan du overskue det, er mit bedste råd at få styr på det inden du står midt i en bolighandel. Det er meget rarere at justere lidt på hverdagsbudgettet nu end at opdage en skjult ekstraregning, lige når du tror, du har tjent godt på dit boligsalg.
Vil du dykke videre ned i hele økonomien omkring køb og salg, finder du mere hjælp i vores samlede kategori om boligkøb og -salg og i vores indhold om boligens faste omkostninger.
About the Author
Relaterede indlæg
Tilkoblet Boligøkonomi og budget, Regler, lovgivning og forsikring